4 用地与建筑

4.0.1 本条明确了各级生活圈居住区的用地构成及控制指标。

    人均居住区用地面积、居住区用地容积率以及居住区用地构成之间彼此关联，并且与建筑气候区划以及住宅建筑平均层数紧密相关，因此本标准将居住区用地的相关控制要素统一在相应的生活圈中，以一张表格表达控制要求。实际使用中，应根据生活圈居住区的规模，对应使用控制指标表格。

    住宅建筑平均层数类别的划分，对接了现行国家标准《建筑设计防火规范》GB 50016和《建筑抗震设计规范》GB 50011。通常空间尺度范围越大，现实中全部建设低层住宅建筑或全部建设高层住宅建筑的情况就越少见。因此，十五分钟生活圈居住区没有纳入低层和高层Ⅱ类的住宅建筑平均层数类别；十分钟生活圈居住区和五分钟生活圈居住区则没有纳入高层Ⅱ类的住宅建筑平均层数类别。

    各级生活圈居住区用地容积率是生活圈居住区用地内，住宅建筑及其配套设施地上建筑面积之和与居住区用地总面积的比值。需要注意的是，生活圈用地和生活圈居住区用地的区别，前者可能包含与居住功能无关的用地，应注意避免误用。

    建筑气候区划决定了同等日照标准条件下，当容积率相同时，高纬度地区住宅建筑间距会大于低纬度地区，所以三个生活圈居住区的人均居住区用地面积及用地构成比例有以下特征：

    1）住宅用地的比例，以及人均居住区用地控制指标在高纬度地区偏向指标区间的高值，配套设施用地和公共绿地的比例偏向指标的低值，低纬度地区则正好相反；

    2）城市道路用地的比例只和居住区在城市中的区位有关，靠近城市中心的地区，道路用地控制指标偏向高值。

4.0.2 本条为强制性条文，明确了居住街坊的各项控制指标。

    居住街坊（2hm²～4hm²）是实际住宅建设开发项目中最常见的开发规模，而容积率、人均住宅用地、建筑密度、绿地率及住宅建筑高度控制指标是密切关联的。本标准针对不同建筑气候区划、不同的土地开发强度，即居住街坊住宅用地容积率所对应的人均住宅用地面积、建筑密度及住宅建筑控制高度进行了规定。

    近年来我国高层高密度的居住区层出不穷，百米高的住宅建筑也日渐增多，对城市风貌影响极大；同时，过多的高层住宅，给城市消防、城市交通、市政设施、应急疏散、配套设施等都带来了巨大的压力和挑战。《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》针对营造城市宜居环境提出了“进一步提高城市人均公园绿地面积和城市建成区绿地率，改变城市建设中过分追求高强度开发、高密度建设、大面积硬化的状况，让城市更自然、更生态、更有特色”。本标准对居住区的开发强度提出了限制要求。不鼓励高强度开发居住用地及大面积建设高层住宅建筑，并对容积率、住宅建筑控制高度提出了较为适宜的控制范围。在相同的容积率控制条件下，对住宅建筑控制高度最大值进行了控制，既能避免住宅建筑群比例失态的“高低配”现象的出现，又能为合理设置高低错落的住宅建筑群留出空间。高层住宅建筑形成的居住街坊由于建筑密度低，应设置更多的绿地空间，因此对绿地率指标相应进行了调整。

4.0.3 本条为强制性条文，明确了住宅建筑采取低层和多层高密度布局形式时，居住街坊的各项控制指标。

    在城市旧区改建等情况下，建筑高度受到严格控制，居住区可采用低层高密度或多层高密度的布局方式，结合气候区分布，其绿地率可酌情降低，建筑密度可适当提高。多层高密度宜采用围合式布局，同时利用公共建筑的屋顶绿化改善居住环境，并形成开放便捷、尺度适宜的生活街区。

    本标准表4.0.2、表4.0.3在实际应用中，可按照居住街坊所在建筑气候区划，根据规划设计（如城市设计）希望达到的整体空间高度（即住宅建筑平均层数类别）及基本形态（即是否低层或多层高密度布局），来选择相适应的住宅用地容积率及建筑密度、绿地率等控制指标。另外，由于每个指标区间涉及层数和气候区划，通常层数越高或者气候区越靠南，容积率就可以越高，因此，在实际应用中，应根据具体情况选择区间内的适宜指标。

    本标准各级生活圈居住区用地控制指标及居住街坊用地与建筑控制指标均按小康社会城镇人均住房建筑面积35m²的标准进行计算。人均住房建筑面积应达到舒适标准，但也不是越大越好，以适应我国人多地少的国情，许多发达国家人均住房建筑面积基本在30m²～40m²。

4.0.4 本条为强制性条文，明确了各级生活圈居住区配建公共绿地的有关规定。

    各级生活圈居住区的公共绿地应分级集中设置一定面积的居住区公园，形成集中与分散相结合的绿地系统，创造居住区内大小结合、层次丰富的公共活动空间，设置休闲娱乐体育活动等设施，满足居民不同的日常活动需要。

    为落实《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出的“合理规划建设广场、公园、步行道等公共活动空间，方便居民文体活动，促进居民交流。强化绿地服务居民日常活动的功能，使市民在居家附近能够见到绿地、亲近绿地”的精神，本标准提高了各级生活圈居住区公共绿地配建指标。十五分钟生活圈居住区按2m²/人设置公共绿地（不含十分钟生活圈居住区及以下级公共绿地指标）、十分钟生活圈居住区按1m²/人设置公共绿地（不含五分钟生活圈居住区及以下级公共绿地指标）、五分钟生活圈居住区按1m²/人设置公共绿地（不含居住街坊绿地指标）。对集中设置的公园绿地规模提出了控制要求，以利于形成点、线、面结合的城市绿地系统，同时能够发挥更好的生态效应；有利于设置体育活动场地，为居民提供休憩、运动、交往的公共空间。同时体育设施与该类公园绿地的结合较好地体现了土地混合、集约利用的发展要求。

4.0.5 本条明确了旧区改建公共绿地的控制规定。

    旧区改建情况下，当人口密集、用地紧张，确实无法满足本标准第4.0.5条的有关规定时，可酌情降低人均公共绿地面积标准，但不应低于相应标准的70％。旧区通常指城市总体规划划定的政策区范围。

4.0.7 本条为强制性条文，规定了居住街坊集中绿地控制标准。

    居住街坊应设置集中绿地，便于居民开展户外活动。居住街坊内人均集中绿地面积不应低于0.5m²/人，在旧区改建时可酌情降低，但不应低于0.35m²/人。

    集中绿地应设置供幼儿、老年人在家门口日常户外活动的场地，因此本标准对其最小规模和最小宽度进行了规定，以保证居民能有足够的空间进行户外活动；同时延续《规范》的相关规定，即居住街坊集中绿地的设置应满足不少于1/3的绿地面积在标准的建筑日照阴影线（即日照标准的等时线）范围之外的要求，以利于为老年人及儿童提供更加理想的游憩及游戏活动场所。

4.0.8 本条明确了住宅建筑间距控制应遵循的一般原则。

    本标准明确了住宅建筑间距应综合考虑日照、采光、通风、防灾、管线埋设和视觉卫生等要求。其中，日照应满足本标准第4.0.9条的规定；消防应满足现行国家标准《建筑设计防火规范》GB 50016的有关规定；管线埋设应满足现行国家标准《城市工程管线综合规划规范》GB 50289的有关规定；同时还应通过规划布局和建筑设计满足视觉卫生的需求（一般情况下不宜低于18m），营造良好居住环境。

4.0.9 本条为强制性条文，规定了住宅建筑的日照标准。

    日照标准是确定住宅建筑间距的基本要素。日照标准的建立是提升居住区环境质量的必要条件，是保障环境卫生、建立可持续社区的基本要求，也是保护社会公平的重要手段。从1993年《规范》颁布施行以来的建设实践证明，按照两个日照标准日，分不同气候区控制的日照标准基本适应各地的城市建设与发展，对我国居住区空间环境的控制产生了深远的影响，有效地控制了住宅建筑间距。本标准延续《规范》对日照标准的规定（具体的建筑日照计算应符合现行国家标准《建筑日照计算参数标准》GB/T 50947的有关规定），并对以下特定情况提出了控制要求：

    1 我国已进入老龄化社会，老年人的身体机能、生活能力及其健康需求决定了其活动范围的局限性和对环境的特殊要求，因此，为老年人服务的各项设施要有更高的日照标准，在执行本规定时不附带任何条件。

    2 针对建筑装修和城市商业活动出现的实际问题，对增设室外固定设施，如空调机、建筑小品、雕塑、户外广告、封闭露台等明确了不能降低相邻住户及相邻住宅建筑的日照标准，但以下情况不在其列：①栽植的树木；②对既有住宅建筑进行无障碍改造加装电梯。我国早年建设的居住区已逐步进入改造期，大量既有住宅建筑都面临进行无障碍改造的需求，其中，加装电梯可能会对住宅建筑的日照标准产生影响。在此情况下应优化设计，减少对住宅建筑自身相邻住户及相邻住宅建筑日照标准的影响。如因建筑本身的限制，无法避免对相邻住宅建筑或自身部分居住单元产生影响时，日照标准可酌情降低。

    我国早年建设的居住区，大部分为无电梯多层住宅楼，由于当时的经济水平和生活水平所限，住宅的功能已经满足不了现代人生活的需要。同时，结合当前人口老龄化加剧的实际情况，大量既有住宅建筑面临无障碍改造的需求。

    既有住宅加装电梯可能对相邻建筑及自身的日照造成遮挡，因此在加装电梯过程中应尽可能地进行优化设计，不得附加与电梯无关的任何其他设施，并应在征得相关利害人意见的前提下，把对相邻住宅建筑及相关住户的日照影响降到最低。

    3 本条所指旧区应为经城市总体规划划定或地方政府经法定程序划定的特殊政策区中的既有居住区。旧区改建难是我国城市建设中面临的一大突出问题，在旧区改建时，建设项目本身范围内的新建住宅建筑确实难以达到规定日照标准时才可酌情降低。但无论在什么情况下，降低后的日照标准都不得低于大寒日1h，且不得降低周边既有住宅建筑日照标准（当周边既有住宅建筑原本未满足日照标准时，不应降低其原有的日照水平）。

    需要特别说明的是，《规范》的日照标准将城市分为“大城市”和“中小城市”两类，从而应对我国不同规模城市用地紧张程度的差异性，其城市规模划定的依据是《中华人民共和国城市规划法》第四条，即“大城市是指市区和近郊区非农业人口五十万以上的城市；中等城市是指市区和近郊区非农业人口二十万以上、不满五十万的城市；小城市是指市区和近郊区非农业人口不满二十万的城市”。由于当前《中华人民共和国城市规划法》已废止，本标准仍沿用《规范》对城市规模划分的人口规模节点（即人口规模50万及以上和不满50万）为分界点，以保证标准制定的控制节点原意不变，保持标准的一致性。

    4 住宅建筑正面间距可参考表1全国主要城市不同日照标准的间距系数来确定日照间距，不同方位的日照间距系数控制可采用表2不同方位日照间距折减系数进行换算。“不同方位的日照间距折减”指以日照时数为标准，按不同方位布置的住宅折算成不同日照间距。表1、表2通常应用于条式平行布置的新建住宅建筑，作为推荐指标仅供规划设计人员参考，对于精确的日照间距和复杂的建筑布置形式须另作测算。

表1 全国主要城市不同日照标准的间距系数

注：1 本表按沿纬向平行布置的六层条式住宅（楼高18.18m，首层窗台距室外地面1.35m）计算；

       2 表中数据为90年代初调查数据。

表2 不同方位日照间距折减换算系数

注：1 表中方位为正南向（0°）偏东、偏西的方位角；

       2 L为当地正南向住宅的标准日照间距（m）；

       3 本表指标仅适用于无其他日照遮挡的平行布置的条式住宅建筑。